案情简介

原告丁某与被告王某、刘某系多年朋友。2017年，王某、刘某因投资工程建设需要向丁某借款。因丁某无资金外借，经与自己的父母张某和丁某1商量后以其二人所有的宿迁市某小区房屋（以下简称案涉房屋）抵押贷款，然后出借给二被告。因张某、丁某1年龄较大，银行不愿向其发放贷款。丁某上了“黑名单”也无法贷款。丁某将案涉房屋“借给”二被告办理抵押贷款。张某、丁某1经公证机关见证向丁某出具委托书。2017年6月7日，丁某代表张某、丁某1与二被告签订《存量房买卖合同》。后双方办理了过户登记。被告也使用该房屋办理了抵押贷款。原告主张：因上述《存量房买卖合同》系原被告以虚假的意思表示而实施的民事法律行为，属于无效合同，应将房屋过户登记至原告名下。二被告辩称：该合同合法有效，已经将购房款支付完毕，双方并已经办理房屋过户登记。

法院认定

该案争议的焦点是：双方当事人签订的《存量房买卖合同》是否是双方真实意思表示，是否有效？法院认为，在张某、丁某与王某、刘某之间并无真实的购房款交付、房屋交付行为，二被告对于房屋买卖合同存在矛盾的诸多事屋过户登记。另一方实未能作出合理的解释，而原告关于签订买卖合同并将案涉房屋过户给被告是为了抵押贷款的主张与实际情况相符，应当认定本案《存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方签订《存量房买卖合同》系基于虚假的意思表示实施的民事法律行为，系无效的民事法律行为。因此，法院确认《存量房买卖合同》无效。

天弈成律师法律分析

在本案中，一方当事人主张该合同合法有效，已经将购房款支付完毕，双方并已经办理房主张是虚假的意思表示，合同无效，应将房屋过户登记至自己名下。这种情况就形成了“名为买卖，实为借贷”的两个民事法律关系。究竟是买卖还是借贷？应从以下几点分析判断：

（1）主观上双方是否有真实的购房意思。根据《民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中原告和二被告之间签订《存量房买卖合同》真实的意思是将房屋出借给二被告用于办理抵押贷款。根据《民法典》第一百四十三条的规定，当事人意思表示真实是民事法律行为有效的条件之一。而本案中原被告的意思表示并不真实，因此法院认定双方属于虚假的意思表示实施的民事法律行为，系无效的民事法律行为。

（2）客观上双方资金流动是否符合常理。真实的房屋买卖，购房者向出售者支付价款，资金流动是单向的。而在民间借贷关系中，资金流动是双向的，本案的资金流向明显不符合正常的房屋买卖交易习惯。在本案中，二被告不能对自己支付购房款项提供有效的证据证明。因此，法院认定二被告对购房款支付问题难以作出合理解释，而原告的主张具有较高可能性。

（3）买卖房屋是否实际交付。在真实的房屋买卖交易中，在房屋具备交付的条件下，买受人会实际占有、支配、控制房屋。而在借贷民事法律关系中，房屋通常情况下不会实际交付。本案中，原告的房屋一直由自己占有，并非实际交付。

天弈成律师风险提示

在社会生活中借贷的方式呈现多样化的特点，“名为买卖，实为借贷”是比较典型的类型。案件是按照民间借贷审理还是按照买卖合同审理，需要分析案件具体情况，综合判断，特别是当事人双方签订房屋买卖合同时的真实意思表示，是否具有真实的购房目的对判断双方当事人之间的法律关系不可或缺。

点评律师：1、陈鑫峰律师，江苏天弈成律师事务所合伙人，联系电话15205179339；

                 2、 王安琦，江苏天弈成律师事务所实习律师，联系电话17612503595