在房屋租赁合同中，承租人有一项重要的法定权利，就是“买卖不破租赁”，买卖不破租赁即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。但是，有的出租人在房屋出租之前已经将房屋抵押并且已经登记的，或者因涉及诉讼，已经出租的房屋，突然被法院查封了，承租人能否继续居住在该屋内？租赁合同是否继续有效呢？

经典案例：

2015年5月11日，陈某预计成立一家教育机构，因资金缺乏，故向某银行申请贷款100万元，并于2015年5月20日经抵押权登记部门登记将自身名下一套房屋作为抵押，借款期限为5年。2018年7月陈某又与叶某签订了一份房屋租赁合同，合同约定，由陈某将自己名下的该套房屋出租给叶某使用，租期也是5年。但是陈某成立的教育机构招生情况并不乐观，致使教育机构一直处于亏损状态，待借款期限届满陈某也未能将银行的贷款及利息还清。某银行因此起诉要求陈某返还借款，法院作出判决：陈某向银行返还借款100万元及利息、罚息、复利；二、抵押物某地的房屋折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿上述债务。

该院在执行案件过程中，查封某地的房屋，并于2020年9月23日张贴腾房公告，责令承租人叶某腾房。叶某提起执行异议，法院于2020年12月21日作出执行裁定，驳回叶某的异议请求。现叶某向该院提起执行异议之诉，请求确认与陈某签订的《房屋租赁合同有效》，并继续履行。

判决要点：

法院审理认为：该案涉案房屋在出租之前已经依法设立了抵押权，因该抵押权设立的时间早于原告主张的房屋租赁合同订立时间及并且在该房屋占有时间之前，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该出租关系不得对抗已登记的抵押关系。因此叶某不得以租赁关系对抗此抵押权。法院可以依法对该房屋采取查封、强制腾房、拍卖变卖等迁至措施，故对原告叶某的诉请应予驳回。

相关的法律规定：

《民法典》

第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第七百三十四条 【租赁期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权】租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十四条 租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

情形解析：

第一种情况，出租人以银行按揭贷款的形式购买了一套房屋，并将该房屋抵押给了银行，然后又将该房屋出租，在租赁期间因出租人未按约偿还银行贷款，被银行起诉到法院，法院判决银行就租赁房屋（抵押物）优先受偿，这时银行为实现抵押权而申请法院拍卖、变卖的，会发生租赁房屋所有权的变动，这时出租人与承租人签订的租赁合同是不能再继续履行的，至于承租人的损失可以向出租人主张。

 第二种情况，出租人对外负债，在房屋出租前已被人民法院查封，这时债权人为实现债权而申请法院对租赁房屋采取拍卖、变卖措施，这时也会发生租赁房屋所有权的变动，出租人与承租人签订的租赁合同不能再继续履行。至于承租人的损失可以向出租人主张。

 第三种情况就是出租人与承租人在合同中进行了明确的约定，排除了承租人的该项权利，比如合同中明确约定，在租赁期间，出租人出卖租赁的房屋，租赁合同终止。这种情形属于双方约定，不违法法律规定，合法有效，应予以尊重。

律师提醒：

涉及重大权益的租赁合同，作为承租人不但要查验产权证件，而且还应当查证房屋有无设定其它抵押权，有无诉讼，否则租赁合同签订后，将来也可能无法履行，会给承租人造成重大损失。“买卖不破租赁”规则虽然倾向于对承租人利益的保护，但这种保护不是无限度的，其中，承租人明知租赁房屋存在抵押、查封瑕疵仍予承租的，不应适用“买卖不破租赁”规则和优先购买权。对此，上述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条已明确列出。