【案情】

A公司竞得一幢房屋承租权但尚未与产权方签订租赁合同前与陈某签订房屋租赁意向协议，约定拟将部分房屋转租陈某用于经营，陈某于意向协议签订后3日内向A公司支付定金5万元，并约定待A公司完成与产权方相关手续后5日内双方签订正式租赁协议。陈某依据协议支付了定金5万元。几天后，A公司向陈某发送签约通知，陈某认为A公司并未能提供与产权方签订的租赁协议，要求完成与产权方相关手续后签署协议。A公司告知已完成相关手续，但未提供相关材料，陈某再次要求提供相关材料。A公司未提供，并将房屋转租他人。A公司与陈某联系签约时，其与产权方的租赁协议产权方尚未盖章。后续完成了合同签章。双方协商未果，陈某诉至法院，要求A公司双倍返还定金。

【评析】

关于哪方违约，A公司是否应向陈某双倍返还定金，第一种观点认为：因A公司最终是取得房屋承租权及转租权的，意向协议未能履行系因陈某未来签订正式协议，陈某系违约方，故陈某无权要求双倍返还定金。

第二种观点认为：陈某作为次承租人，在确定A公司具有承租及转租权后再与Ａ公司签订正式协议符合情理，陈某不存在违约；系陈某不来签署正式协议，故Ａ公司也不存在违约。在此情况下因房屋已转租他人，合同目的已无法实现，Ａ公司将定金单倍返还。

第三种观点认为：协议中明确约定待Ａ公司完成与产权方相关手续后５日内双方签订正式租赁协议。而Ａ公司在并未能提供其与产权方完成相关手续的情况下，将房屋转租他人，致使意向协议无法履行，构成违约，应向陈某双倍返还定金。

笔者同意第三种观点，理由如下：

Ａ公司虽向陈某发送了签约通知，形式上来看Ａ公司在履行意向协议，愿意签订正式合同，但意向协议中载明的系“待Ａ公司完成与产权方相关手续后５日内双方签订正式租赁协议”，陈某亦明确提出要求Ａ公司提供其与产权方签订的租赁协议，Ａ公司未提供。其虽口头告知已完成相关手续，但陈某在未看到相关材料的情况下并无法确定Ａ公司已取得承租权及转租权，再次要求A公司提供。在此情况下，Ａ公司应积极提供，但其并未提供相关材料，并将房屋转租于他人，致使意向协议无法履行，构成违约。

从情理上讲，陈某租赁房屋系经营使用，必有大量成本投入，在此情况下，核实确定清楚A公司对涉案房屋具有承租及转租权再行签订正式合同亦合情合理，否则在对房屋有大量投入的情况下产生房屋租赁争议将可能导致大量损失。故陈某要求A公司提供与产权方的相关手续不仅与合同一致，亦合乎情理，其行为没有不当之处，不存在违约。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，貌似A公司发出签订正式合同的通知其即已守约，但其更应实质性地根据合同的性质、合同的约定，全面、诚信的履行合同义务。实质性的义务不是抽取合同的一部分义务，而是全面的义务；实质性的义务也不是某一过程的义务，而是全过程的义务；实质性的义务亦非仅仅狭义的一部分字面性的义务，而应依据合同性质，综合考虑合同情况，诚信客观确定并履行。A公司显然违背了实质性义务，构成违约。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。故A公司应双倍返还陈某定金。

来源： 江苏法院网                     作者：淮安市清江浦区人民法院 薛爱丽 张璐

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