案情介绍

八、九十年代，与锡山区大多数农村家庭一样，孙大与孙二兄弟俩同住一村、房屋相邻，8号房屋住着哥哥孙大家，9号房屋住着弟弟孙二家。1993年，孙二在他处购买了别墅、搬出了9号房屋，房屋便一直空置着。

2004年，哥哥孙大对早已老旧的房屋开始改造装修。他将8号、9号房屋打通，形成一体进行了统一装修。新房住着舒适，变故却在2022年陡生。在一次通话中，孙二说此前只是将房屋借给哥哥家居住，现在要将房屋收回。孙大当场急了：出钱买来的房子，怎么就成了“借”？一场不愉快的通话，造就了孙二的起诉。

审理过程中，孙二提供了2019年办理的9号房屋不动产权证，证明他才是房子的所有权人。对于这些年来孙大一直占着房屋的事儿，孙二解释说当时孙大女儿要结婚，房子紧，正好9号房屋空着，顾着兄弟情谊出借了房子。现已经这么多年，孙大用得差不多了，应该归还。

孙大又是另一番说辞。当年，他向孙二支付了16800元将9号房屋买了过来。要不是买来的房子，他也不可能花费高额费用进行改造装修。买房时，他们两兄弟当着母亲的面交接了房款，但书面凭证却因孙二的一声“没必要防着这点钱”而耽搁下来，此时，他只能让知情者都来作证，说说公道话。他提供了12个人的说明，庭审中还有4名证人出庭作证。

审判结果

法院经审理认定案涉9号房屋系孙二卖给孙大，判决驳回了孙二的诉讼请求。

裁判说理

本案的主要争议焦点，在于案涉的9号房屋是孙二方借给孙大使用还是卖给孙大。9号房屋在建造完成后一直由孙二居住，2004年后，该房屋交由孙大，并由孙大进行改造装修，由孙大夫妇居住至今。孙大主张9号房屋系向孙二购买，虽未提供购买的相应书面材料及支付购房款的相应凭证，但其在取得案涉房屋后即对该房屋进行改建装修，将原有的两间独立的房屋改建为一户，并投入了大量的装修费用。孙大提供的证人均到庭陈述案涉房屋系孙大向孙二购买，证人有邻居、双方母亲朋友、案涉房屋的装修人员，证人获取案涉房屋买卖信息的来源于孙大及孙二的母亲，所以法院采纳了证人证言。结合孙二在庭审中对于是否知晓孙大对房屋进行装修陈述前后不一，最终法院认定孙大系向孙二购买取得案涉房屋，驳回了孙二的诉讼请求。

法官评析

本案中，孙二持9号房屋的所有权证，孙大主张已经买下该房屋却没有买卖合同、交款凭证等买房手续，若仅从书面证据来看，孙二优于孙大。但在司法实践中，宅基地房屋的真实权属不能仅看所有权证，一方面是因为当年参与建造老房子的人甚至这部分人的继承人，都有可能对房屋具有权利，另一方面是宅基地房屋买卖等流转关系往往不体现在权证上。

9号房屋的真实权属究竟归谁关系重大，法官在本案中进行了大量事实的查明和审慎的认定。虽然孙大未提供购房、付款相应书面凭证，但孙大在取得房屋后投入了大量的费用对多处改造装修，8、9号在外观上由两户变为一户，同时，孙大也提供了证人，证人的身份多样且得知房屋买卖的信息来源于孙建平及其母亲。在乡土农村的熟人社会，买卖房子、改造装修这类大事，乡里乡亲知晓符合常理。法官审查证人证言的证明力后，对证人证言予以采信。且孙二在审理过程中，关于是否知道孙大装修房屋的事情陈述不一，也在一定程度上影响了法官的心证。最终法官判决驳回了孙二的诉请。

在此，法官提醒，兄弟之间，本应是血浓于水的亲情。为了感情更加稳固长久，也为了发生争议时能够厘清事实，虽是亲兄弟，也要明算账，买房子这类人生中的大事，即便是兄弟之间，也应注意办全手续、留有凭证，给自己吃下一颗“定心丸”。当然，在缺乏具有“强证明力”的书证情况下，法官也会听取双方当事人的意见，根据书面证据、房屋历史溯源、证人证言、房屋现状，结合整个案情经过等进行综合判断，作出判决。

来源： 江苏法院网                           作者：无锡市锡山区人民法院 姜梦瑶

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