据公开统计数据显示，中国的家庭财产支出中，买房支出的费用占到70%以上，也就是说中国家庭财产中、房产的占比高达70%以上。要想把财产留给子女，最大的财富也就是房产了，那么，如何最大化地把房产留给子女，主要通过赠予、继承、买卖三种方式，在2021年实行的《民法典》做出修正和完善，不同的方式最终的结果也会不同。

在《民法典中》增加了代位继承，子女有可能无法继承父母房产，代位继承就是父母去世后，子女可以继承兄弟姐妹的财产，也就是说父母的侄子、侄女、外甥、外甥女可以继承父母的遗产，尤其是现在子女不愿生育，或者第一、第二合法继承人由于违法无法继承遗产时，就由代位继承人继承遗产。另外在继承宽恕制度下，虽然孩子犯法失去继承权，但在后期孩子改过自新，得到父母的谅解，可以恢复继承权。同时公证遗嘱没有优先权，也就是说前期虽然有了公证遗嘱，但在后期老人改变了意愿，只要将意愿遗嘱打印出来，有两个以上见证人签字，或者将意愿遗嘱以录像形式制作，就可以启用新的遗嘱，原来公证遗嘱同时失去效力。

生前赠予就是给孩子提前给一套房子，但是赠与房子需要缴纳税费，现行规定，子女接受父母赠予的房子需要缴纳3%的契税、1%的公证费和0.05%的印花税。如果一套房子价值按100万元计算，需要缴纳4.1万元的税费。

如果采用买卖过户，只要是房产证满五年以上的就跟二手房交易是一样的，假如房子仍然是100万元计算，在3%的税费中不包括减免税，当减免税在1.5%—2%的计算，也就是契税按2%计算，需要缴纳2万元的契税。这样算下来，买卖过户要比生前赠予合算得多。

如果利用继承过户的方式，而且在立有遗嘱的方式过户，且继承人是单一的，则只需要交几千元钱就可以过户。所以说作为父母的你，如何把家庭最大的财产留给子女，这是一个比较复杂的问题，需要我们提前规划，尽量减少不必要的损失。
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