【案情】

原告淮安市某社会团体将涉案房屋租赁给被告孙某，因历史遗留与政策原因，涉案房屋未办理产权登记，仅有土地证及相关政策文件，后该涉案房屋被拆迁回收，由第三人甲公司支付相关的拆迁款，但原告与第三人未就涉案房屋权属进行商讨，涉案房屋一直由原告出租。租赁期满后，被告孙某未按约定向原告返还涉案房屋，并抗辩原告并非涉案房屋的产权人，其无权要求返还房屋，第三人亦提供拆迁资料证明其对涉案房屋享有所有权，且被告孙某与第三人之前已就涉案房屋签订租赁合同。后法院经审理认为涉案房屋虽未办理所有权证，但根据原告淮安市某社会团体提供的房产情况统计表、房产面积明细表、土地勘测规划院宗地图等证据可证明原告淮安市某社会团体对涉案房屋享有使用权、管理权、出租权，故判决被告孙某限期内向原告返还涉案房屋。

【评析】

一、案涉房屋产权存在争议是否影响租赁合同的效力。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同属于租赁合同的一种，如何认定房屋租赁权的性质，就要深究租赁权的性质。租赁权是债权？还是物权？租赁合同是一种债权债务关系，承租人对租赁物的使用是基于租赁合同产生的。一般认为，租赁权是物权化的债权，承租人行使租赁权主要体现在对租赁物的使用、收益，故对人的依赖较弱而对物的依存较强。房屋租赁亦是如此，房屋租赁权应当受房屋所有权影响，但并非决定性因素。

在房屋租赁关系中，出租人可能是房屋的所有人，也可能是对房屋享有使用、出租、收益权。在司法实务中存在很多案例，即出租人并非房屋的所有权，而是享有出租权，在审理过程中，多数承租人会以此作为抗辩理由，认为出租人并非所有权，无权处分房屋，租赁合同应属于无效。租赁合同的效力，是指在租赁物上设定的租赁合同对该租赁物出租人和承租人的法律约束力。在不动产权属发生变动后，租赁合同的效力认定存在三种学说观点：第一，法定概括移转说。租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人；第二，有权占有说。租赁物的权利发生变动后，承租人根据原租赁合同而取得的对标的物占有的权利继续有效，其并可以以此对抗租赁物的买受人；第三，折中说。应当区分租赁物受让人是否知道标的物已经出租的事实：如果受让人在订立合同时并不知道标的物已经出租的事实，则承租人的权利不能对抗租赁物的买受人；如果买受人在订立合同时知道标的物已经出租的事实而仍然购买，则承租人有权对抗租赁物的买受人。

笔者认为，通过上述对租赁权的分析可得出所有权对租赁关系的影响并非决定性的，不动产所有权发生变动，租赁合同继续有效。那么在本案中，不动产权属尚处于争议阶段，存在确权争议，被告孙某以此主张合同无效缺乏事实和法律依据，其应当继续履行租赁合同。

二、案涉房屋返还是否应向产权人返还

租赁物返还是租赁合同关系结束后，承租人应当履行的义务，也是出租人享有的期待利益。本案中，被告孙某抗辩称涉案房屋不应当向原告返还，而应向第三人返还。

租赁关系结束后出现权属争议是否影响租赁物的返还？第一种观点认为，原租赁合同仍然有效的情况下，根据合同的相对性，租赁物应当继续向出租人返还。第二种观点认为，返还原物应当是物权纠纷，租赁物的返还应当向所有权人返还，而并非出租人。

笔者认为，在房屋租赁合同纠纷案件中，租赁解除后，返还原物是目的，确认所有权是手段，二者之间是结果和过程的关系。在审理这么案件时应考虑到案件生效后是否会启动再审程序或重复起诉，增加当事人的诉累。本案中，我赞同第一种观点，原因如下：第一，租赁合同并非违反法律、行政法规的规定，是当事人双方的正式意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同继续履行各自的义务；第二，本案中，涉案房屋权属尚处于争议阶段，可能存在权属变动的不确定性，但该权属争议属于原告与第三人，且双方在本案中均为提供确切的证据予以佐证，向原告返还涉案房屋并未实际损害第三人的权益，其可以继续维权。

来源： 江苏法院网                     作者：淮安市清江浦区人民法院 沈银银

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