【案情】

债务人苗某与债权人A公司发生民间借贷纠纷，2013年经法院判决A公司偿还苗某62万元及利息，在案件诉讼过程中，根据申请执行人的申请，法院于2013年9月26日裁定对A公司名下的土地使用权进行诉讼保全查封，但未对地上建筑物进行查封。2013年12月17日，该地上建筑物转移登记至B公司名下。判决生效后苗某于2014年向法院申请强制执行。在执行过程中，B公司提出异议其在法院立案执行前出资从A公司处购得上述厂房及土地且厂房已办理转移登记手续，因存在法院查封无法办理土地的不动产权登记转移手续，但根据房地一体原则，其对厂房的所有权应当及于土地，A公司又无其他财产可供执行，法院裁定终结本次执行程序。2015年B公司因自身经营不善欠付银行贷款被C银行起诉至法院，2016年法院判决B公司偿还C银行1600余万元贷款及利息，2018年C银行申请法院强制执行，在执行过程中，法院依法查封了登记在B公司名下的地上建筑物，除案涉不动产外，B公司无其他财产可供执行。

【分歧】

基于2016年以前地上建筑物与土地使用权分别在不同部门登记的现实，在A公司与B公司均涉执行案件且财产不足以清偿全部债务的情况下应如何认定土地使用权及地上建筑物变价款的归属，对此存在两种观点：

第一种观点认为，法院查封土地使用权在前，根据房地一体原则，A公司擅自将地上建筑物出卖给B公司的行为应属无效，土地使用权及地上建筑物的变价款均属于A公司的责任财产，应当用于偿还A公司的债务。

第二种观点认为：基于2016年以前地上建筑物和土地使用权分别在不同部门登记的现实，法院对土地使用权的查封和A公司出卖地上建筑物的行为都有效，法院应当分别评估土地使用权和地上建筑物的价值，整体拍卖后，按比例将土地使用权拍卖的款项用于偿还A公司的债务，地上建筑物拍卖的款项用于偿还B公司的债务。

【评析】

笔者赞同第一种意见，理由如下：

首先，法院查封土地在前，交易行为在后，A公司的出卖行为属于无权处分，不发生物权变动的效力。按照当时已生效的《中华人民共和国物权法》所确立的“房地一体”的原则，虽然法院在诉讼保全过程中仅查封了案涉土地使用权，并未查封地上建筑物，但查封效力应当及于该土地上的厂房。法院查封行为是对财产处分权的限制，A公司在明知其厂房的土地使用权已被法院查封的情况下仍将厂房出卖给B公司，而B公司作为买受人未尽到审慎审查义务，在未查清不动产的查封、抵押等权利负担的情况下进行交易，不属于“善意第三人”的范畴。因此虽然办理了案涉厂房的不动产权过户登记，B公司仍然无法在出卖人系无权处分的前提下取得案涉厂房的所有权，案涉厂房及土地仍属于A公司的责任财产，其变价款应当用于偿还A公司的债务。

其次，土地使用权及地上建筑物所有权均归属于A公司更能平衡各方当事人的利益。根据B公司在执行过程中提供的证据，双方买卖合同中确定的交易标的为案涉土地及地上建筑物，而非仅购买了地上建筑物，但无法举证证明其在法院查封案涉土地之前已将对应价款支付完毕，无权主张案涉不动产所有权，其损失应当作为债权处理。B公司可以通过诉讼主张解除合同、返还已付购房款及利息并赔偿违约损失，在诉讼过程中法院也可以通过庭审程序对交易的真实性、有无转移隐匿财产嫌疑，双方签订买卖合同的具体内容、对价款是否实际支付等问题进行审查。若能胜诉则B公司可以以债权人身份申请A公司破产，按照生效判决确定的债权数额申报债权，次债权人C银行等再依法主张B公司所得款项。

最后，对案件处理具体路径的探析。第一，法院可以向B公司释明法理，鼓励B公司通过诉讼程序纠正登记层面的房地分离现状，否则其将承担财产损失等不利后果。第二，如果B公司在资不抵债情况下消极主张权利拒绝起诉A公司，也可以直接向B公司的债权人阐明利害关系，引入破产程序由B公司破产管理人主张权利，在破产程序中也更能保护职工债权等弱势群体的权利。当然，在执行过程中或在A公司的破产程序中也应当加大与各方当事人的沟通调解力度，如果各方当事人能达成一致的和解意见，必能实现更好的社会效果。

来源： 江苏法院网                      作者：淮安市清江浦区人民法院 丁逸 张天宇

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