农村集体土地依法属于村民集体所有，那么非村集体组织成员购买农村集体土地房屋所签订的买卖合同是否有效呢？近日，如皋法院就审结了一起农村房屋买卖合同纠纷案件。

贺某夫妇远离老家来南通打工多年，想着就在这儿安家落户。今年某天，贺某偶然在朋友圈中看到一户人家的农村自建房屋要卖，立即赶去看房子，房子位置交通便利，贺某一看就心动了，当即和李某谈妥价格等买卖事宜，并写了便条支付了定金。

没过几天，贺某与朋友闲聊中，得知农村房屋不同于商品房，不是人人都可买，再次了解得知该农村房屋是李某自建房，占用的土地属于村集体所有，房屋也没有产权证书，不允许随意买卖。贺某觉得不妥，连忙找到李某要求双倍返还定金，可李某认为是贺某主动找上门来买房，谈妥的事情不好反悔，不同意返还定金。贺某交涉无果，遂起诉到法院，要求李某双倍返还定金。

法院经审查，该房屋为李某自建，尚未领取产权证书，而贺某夫妇不是该村村民，与李某并非同一集体经济组织的成员，双方商谈的农村房屋买卖合同应为无效。经释明，贺某夫妇表示经过咨询也明白了法律后果，购买时没考虑全面，房屋不好买卖，现在只要李某返还定金就行。而李某恰巧为法庭共建无讼社区的村民，法官联系邀请社区干部、网格员和法律明白人参与调解，共同向李某讲解农村房屋买卖的法律规定。

经过解释，李某也认识到，虽然是自愿谈好的买卖，但农村房屋不好随意买卖，土地是本村村民集体所有，不好卖给非同一集体经济组织成员。最终达成协议，由李某当即退还定金，房屋不再买卖。

法官提醒

随着乡村振兴战略稳步推进，农村公共设施不断完善，人居环境越来越美，更趋完善便利，到农村买个小院子成为很多人心中美好田园生活的向往。但农村房屋的买卖需慎重考虑，认真甄别买卖主体、房屋权属、房前屋后土地等相关事项。

一、对买卖主体身份的审查。农村房屋的购房者，应为同一集体经济组织内的成员。外村人、外乡人或是城镇居民，因为并非本集体经济组织成员，其购买该村农村房屋的行为无效。因为农村房屋占用的土地属于村民集体所有。宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得宅基地使用权，宅基地使用权仅限于集体经济组织内流通。作为售房者，农村村民一户只能有一处宅基地，其出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，将不被批准，因此售房者也应清醒认识到一旦出卖房屋，其将不得再申请宅基地。

二、对房屋权属的审查。首先，审查房屋是否经过合法批建、有无产权证书，房屋实际建造和面积是否符合批建范围、与产权证书登记是否一致，避免存在违章建筑的情形，而违章建筑属于不可交易物，以其为标的物的买卖合同属无效合同。其次，审查房屋归谁所有，是单独所有还是共有财产，在存在其他共有人的情况下，售房者应得到所有共有人的同意方可售房，避免因权属不清导致买房风险。

三、农村房屋房前屋后土地情况。农村房屋占有的土地系农村宅基地，但房前屋后的土地还可能会涉及到农民的承包土地，土地承包经营权系农村集体经济组织成员因成员资格身份而享有的权利，不同于国有土地使用权可以买卖、转让，同时土地承包经营权涉及的土地还应根据土地管理法和土地承包经营权法的规定依法进行使用、流转等，不得违反土地用途，亦不可自行买卖。

来源： 江苏法院网                                 作者：如皋市人民法院 朱添奕

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