江苏天弈成律师事务所  李好

      在房价居高不下的背景下，未取得房产证之前的拆迁安置房以其较高的性价比成为一些买房人购房时考虑的“首选”。近年来，拆迁安置房买卖合同、产权过户等问题引起的纠纷逐渐增多。那么，未取得房产证的拆迁安置房是否能够购买？买卖双方签订的房屋买卖合同是否有效？该房屋日后是否可以办理产权过户？我们从一个案例为切入点来看看。

一、案情简介葛某与王某于2010年2月8日签订《房屋转让协议》一份，双方就坐落于南京市栖霞区的一套房屋转让事宜达成协议，协议约定葛某在签订该合同时向王某支付购房首付房款叁拾万元整，其剩余房款将分五次给付，直至能办理该房产过户手续时房款付清。该协议签订后，王某即将该房屋交由葛某居住，葛某亦依约向王某按期支付房款。该房屋满5年具备上市交易条件后，葛某要求向王某支付最后一期尾款并请求王某协助办理涉案房屋过户手续时，王某对过户请求不予配合。

该案经过一审、二审、再审，法院的争议焦点均为：案涉《房屋转让协议》是否合法有效。最终，再审法院认为，案涉《房屋转让协议》并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应当认定为合法有效的协议。据此，王某应当依照该《房屋转让协议》的约定履行协助过户的义务。

二、拆迁安置房买卖合同效力的裁判观点的变迁

对于拆迁安置房的买卖，从一开始的等同于经济适用房到现在的可以自由上市交易，法院裁判的观点也是随着时代的发展而有所变迁。

等同于经济适用房的时期：在2015年之前，把拆迁安置房的买卖等同于经济适用房的买卖，五年内禁止上市交易。代表性判例为南京市中级人民法院（2015）宁民终字第2121号民事判决书。该判例的影响非常大，为南京本地的拆迁安置房的买卖定下了格调。该时期又为房地产飞速发展的时期，房价涨幅过大。由于该判例的影响，造成南京拆迁安置房买卖中的卖方大肆违约，严重侵犯买房的利益，扰乱了房产交易市场的秩序。

自由上市交易时期：由于上述判例助长了卖方因房价暴涨而违约的势头，基于市场秩序的稳定和公序良俗的考虑，江苏法院重新审视了拆迁安置房的买卖行为，并对于进行客观准确的定位。江苏高院最早在2016年通过会议纪要的方式对上述案例的裁判观点进行修正。修正后的裁判观点为，“对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性;而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。”

进一步开放时期：2017年江苏省高院在《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》中重申了2016年的会议纪要的相关内容。

三、目前对拆迁安置房的买卖合同效力认定

目前，大多数法院对于拆迁安置房的买卖合同效力认定都持肯定意见。

首先，《城市房地产管理法》第38条第6项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，系对房屋交易过程中为维护交易安全而制定的一种原则意义上的管理性规定，旨在规范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易关系。这一规定在性质上不属于“效力性强制性规定”，而属于取缔型的禁止规范。故违反上述规定并不必然导致交易行为及缔约合同的无效。
  其次，《民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。”而《城市房地产管理法》第三十九条并未规定合同必须在报批、登记后才生效，因此，上述拆迁安置房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。
  最后，法律规定物权效力和合同效力是相分离的，不动产登记只是物权变动的生效要件，而非买卖合同的生效要件。依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形。在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。
  综上，拆迁安置房的买卖合同有效。

总结：总体而言，目前各家法院对未取得拆迁安置房房产证前签订的买卖合同效力一般认定为有效。但当事人要求五年内过户的，不予支持。